|
Преимущества, позволяющие оценочной компании ИНТЕРСТОИМОСТЬ увеличить обоснованность оценки и значительно повысить точность оценки гостиничной недвижимости.
1. Исследование и прогноз макроэкономической ситуации в стране и районе нахождения оцениваемой гостиничной недвижимости проводится с использованием нескольких авторитетных, государственных, частных, и межгосударственных источников.
2. Исследования отрасли гостеприимства на дату оценки в стране и в районе местоположения оцениваемого объекта проводится в разрезах спроса, предложения, загрузки, ADR, цен на гостиничные услуги на дату оценки. Прогноз спроса, предложения, загрузки, ADR, цен на гостиничные услуги проводятся согласно собственным исследованиям и по данным авторитетных источников. Производится так же обзор рынка продаж гостиничной недвижимости.
3. Выбор подходов и методов для оценки. Мы стремимся произвести оценку гостиничных зданий всеми тремя подходами. Выбор подходов производится после тщательного анализа задачи оценки, объема имеющейся информации, развитости рынки гостиничной недвижимости в месте расположения объекта оценки.
4. Определение рыночной стоимости при помощи доходного подхода. Гостиничной недвижимость относится к объектам предназначенным для гостиничной деятельности и соответственно оценивается при помощи доходного подхода через оценку гостиничного бизнеса. Оценка гостиничной недвижимости доходным подходом производится оценочной компанией ИНТЕРСТОИМОСТЬ исходя из расчетного устойчивого уровня доходов, с учетом предположения, что эксплуатация этого имущества будет производиться под руководством достаточно эффективного управляющего. Предполагается, что достаточно эффективный управляющий будет пользоваться необходимыми лицензиями, товарными запасами, приспособлениями, принадлежностями и оборудованием, с учетом адекватного уровня чистого оборотного капитала, но без учета персонального гудвилла. Важным элементом при оценке гостиничной недвижимости доходным подходом являются размер корректировок на активы, не входящие в объект оценки, но участвовавшие в генерации доходов. Размер корректировки рассчитывается исходя из рыночной стоимости не входящих в объект оценки активов. Доходы прогнозируются в разрезе выручки от сдачи номеров гостиницы, так и других точек прибыльности в зависимости от возможности каждого объекта оценки. Метод прогнозирования затрат зависит от вида затрат постоянные расходы или переменные. Ставка дисконтирования рассчитывается применительно к оцениваемому активу и производится строго на дату оценки по данным компаниям с аналогичной диверсификацией деятельности по данным информационной системы Bloomberg.
|
5. Затратный подход при оценке гостиничной недвижимости компанией ИНТЕРСТОИМОСТЬ производится при помощи справочника оценщика, либо при помощи укрупненной сметной документации. Расчеты проводятся с учетом категория гостиницы, состояние здания, состояние мебели и других основных средств, если они входят в объект оценки. При достаточно развитом рынке земельных участков под гостиницы оценка земельного участка производится при помощи сравнительного подхода. Если такой рынок отсутствует, то оценка рыночной стоимости земельного участка производится при помощи доходного подхода методом выделения или методом остатка.
6. Сравнительный подход при оценке гостиничной недвижимости рассчитывается методом сделок. Производится подбор предложений продажи аналогичных гостиничных объектов недвижимости и собирается полная о них информация, в том числе путем прозвона продавцов. Проводится описание предложений продаж. Анализируются результаты. Важно подобрать самые близкие аналоги. В случае отличия аналогов от объекта оценки проводятся корректировки стоимости. Корректировки рассчитываются специалистами оценочной компании ИНТЕРСТОИМОСТЬ применительно к каждому объекту оценки.
7. Взвешивание результатов, полученных различными подходами к оценке гостиничной недвижимости основываться на:
- возможности отразить действительные намерения потенциального инвестора и продавца;
- типе, качестве, обширности данных, на основе которых проводится анализ;
- способности учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость.
Полученным расчетным величинам присваиваются веса при помощи суждений оценщика и метода математического анализа.
|
